Ομιλία στην εκδήλωση “Η τρέλα των ενοικίων”

Το ζήτημα των ακριβών ενοικίων, που μετά από κάποια χρόνια ύφεσης, επανήλθαν τελευταία σε καθαρά ανοδική πορεία, προστίθεται στα αρκετά ακόμα προβλήματα που αντιμετωπίζουν τα νοικοκυριά, εδώ και αρκετούς μήνες.

Η πρόσφατη γενικευμένη άνοδος των τιμών όλων σχεδόν των προϊόντων, η επανεμφάνιση πληθωριστικών πιέσεων, η ενεργειακή κρίση και ακρίβεια, που εντείνεται από την υπερβολική εξάρτησή μας από το φυσικό αέριο, αλλά και τα όσα δραματικά συμβαίνουν στην Ουκρανία, σε συνδυασμό με τη συνεχιζόμενη πανδημία, μοιραία έχουν δημιουργήσει οικονομική ασφυξία στους συμπολίτες μας και κυρίως στους πιό ευάλωτους.

Πλέον, ένα μέσο ελληνικό νοικοκυριό με τετραμελή οικογένεια, καλείται να αντιμετωπίσει :

 

1) το ενεργειακό κόστος,

2) την ακρίβεια στο καλάθι της νοικοκυράς και στα έξοδα διατροφής

3) την πανάκριβη θέρμανση

4) τα καύσιμα κίνησης στα ύψη,

5) τα κοινόχρηστα και τις λοιπές σχετικές δαπάνες και

6) τα υψηλά ενοίκια,

Επιπρόσθετα, “τρέχουν” τα έξοδα ένδυσης, τα ιατρικά έξοδα, τα φροντιστήρια των παιδιών, την πληρωμή δόσεων σε Δ.Ο.Υ. σε ΕΦΚΑ, σε τράπεζες. Όσο για έξοδα διασκέδασης και διακοπών, ούτε συζήτηση.

Το πρόβλημα των υψηλών ενοικίων, λοιπόν είναι πολυπαραγοντικό :

Ουσιαστικά σημαίνει ότι η ζήτηση υπερβαίνει την προσφορά !

Αυτή τη στιγμή έχουμε την συνύπαρξη πολλών επιβαρυντικών παραγόντων, ενώ ταυτόχρονα δεν γίνεται καμία προσπάθεια να αντιμετωπιστούν.

Είναι ένα πρόβλημα που οφείλεται ξεκάθαρα στην έλλειψη πολιτικής βούλησης.

Κατά την διάρκεια των προηγούμενων δεκαετιών κατασκευάζονταν περίπου 800.000 με 1.000.000 ανά δεκαετία.

Με την τελευταία υπερδεκαετή κρίση η οικοδομική δραστηριότητα κατέρρευσε, ως αποτέλεσμα της μείωσης αποταμίευσης των νοικοκυριών και του ανύπαρκτου τραπεζικού δανεισμού.

Υπήρχαν όμως και άλλα δομικά προβλήματα πράξεις ή παραλείψεις, όπως το οτι καθυστερεί για δεκαετίες ο πολεοδομικός σχεδιασμός και η οργανωμένη ένταξη νέων οικιστικών περιοχών, αλλά και εξελίξεις με νέες ανταγωνιστικές χρήσεις, όπως το AirBnb που επανακάμπτει, με αποτέλεσμα 50.000 κατοικίες να έχουν αποσυρθεί από την αγορά προς ενοικίαση.

Σε αυτά προστίθεται και η αυξανόμενη αδυναμία πληρωμής των υπερβολικών φόρων κληρονομιάς που οδηγούν σε αποποιήσεις, ενώ δεν πρέπει να ξεχνάμε και τις δεκάδες φόρων, τελών και επιβαρύνσεων στην ιδιωτική ακίνητη περιουσία και τους 20 φόρους και τέλη που προσδιορίζονται από τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων που και αυτοί παίζουν το ρόλο τους στη διαμόρφωση των ενοικίων.

Όπως επίσης και την αλλαγή νοοτροπίας που επισυνέβει τα τελευταία 2 χρόνια, προφανώς λόγω πανδημίας : πολλοί, ενώ έψαχναν να νοικιάσουν σπίτι, εξετάζουν το ενδεχόμενο της αγοράς κατοικίας, επειδή αποτελεί σίγουρη επένδυση, εν μέσω ανασφαλούς περιβάλλοντος, την ίδια στιγμή που εξασθενεί η παραδοσιακή στήριξη από την οικογένεια για αγορά κατοικίας.

Υπάρχει και ένας αυξανόμενος αριθμός ακινήτων, που συσσωρεύονται στην ιδιοκτησία του δημοσίου και στο χαρτοφυλάκιο τραπεζών ή Ταμείων.

Επίσης, πρέπει να λάβουμε υπ’ όψη οτι η Αττική και ιδιαίτερα το κέντρο της Αθήνας εξακολουθεί να εμφανίζεται ως πόλος έλξης, πράγμα που επιτείνει το πρόβλημα, όπως και το οτι υπάρχουν πολλά εγκαταλελειμμένα κτίρια, αλλά και χαρακτηρισμένα ως διατηρητέα, που εγκαταλείπονται και ερημώνονται.

Ταυτόχρονα έχουμε το φαινόμενο της συνεχούς δημιουργίας ξενοδοχείων σε παλαιότερα κελύφη, τάση που πιθανό να συνεχιστεί με την σχεδιαζόμενη απομάκρυνση των διοικητικών υπηρεσιών.

Όλοι αυτοί οι παράγοντες έχουν σαν αποτέλεσμα οι τιμές των ενοικίων να καταγράφουν ήδη σημαντικές αυξήσεις της τάξης του 12-15%, ενώ υπάρχουν και περιοχές στο κέντρο που έχουν αυξηθεί ακόμη περισσότερο, με αποτέλεσμα να είναι 20% – 25% υψηλότερες από τη δόση ενός μέσου στεγαστικού δανείου.

Αυτές οι υπερβολικές τιμές ενοικίων, πλήττουν ιδιαίτερα τους έχοντες χαμηλότερα εισοδήματα και τους νέους, ωστόσο και η λεγόμενη μεσαία τάξη δεν έχει τη δυνατότητα εύρεσης προσιτής και ποιοτικότερης στέγης.

Σύμφωνα με έρευνα του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου του 2021, με τίτλο “Affordable Rental Housing – Making It Part of Europe’s Recovery” (“Προσιτή Ενοικίαση Κατοικίας – Κάνοντάς την τμήμα της ανάκαμψης της Ευρώπης “) :

Η χώρα μας είναι δυστυχώς πρώτη στην Ευρώπη στην υπερβολική επιβάρυνση των οικονομικά ασθενέστερων από τα ενοίκια.

Όσοι ανήκουν στο 20% των πολιτών με τα χαμηλότερα εισοδήματα, το ποσοστό αυτών που επιβαρύνονται υπερβολικά από τα ενοίκια είναι το υψηλότερο μεταξύ των 17 ευρωπαϊκών χωρών που εξέτασε το Δ.Ν.Τ. και ξεπερνά το 60%.

Πρώτη είναι η Ελλάδα και στη δημιουργία ανισοτήτων από τη μεγάλη επιβάρυνση από τα ενοίκια. Ο δείκτης εισοδηματικής ανισότητας (Gini), μετά το συνυπολογισμό του κόστους στέγασης έχει στην Ελλάδα τη μεγαλύτερη αύξηση.

(Σημείωση : Ο συντελεστής Gini είναι ο πλέον συνηθισμένος δείκτης μέτρησης της εισοδηματικής ανισότητας διεθνώς. Μετρά την κατανομή του εισοδήματος συγκρίνοντας την εισοδηματική κατάσταση κάθε νοικοκυριού με την εισοδηματική κατάσταση όλων των άλλων νοικοκυριών. Εκ κατασκευής, ο συντελεστής εκφράζεται ως ποσοστιαία τιμή μεταξύ 0 και 100. Όταν ο συντελεστής Gini ισούται με 0, υπάρχει τέλεια εισοδηματική ισότητα, ενώ, όταν ο συντελεστής Gini είναι ίσος με 100, όλα τα εισοδήματα σε μια οικονομία συσσωρεύονται σε ένα μόνο νοικοκυριό, γεγονός που υποδηλώνει τέλεια εισοδηματική ανισότητα.)

Ωστόσο, παραμένει χαμηλό το ποσοστό των πολιτών που ενοικιάζουν την κατοικία τους, καθώς είναι υψηλό το ποσοστό της ιδιοκατοίκησης.

Σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες, όπως η Τσεχία, οι ενοικιαστές ξεπερνούν το 50%, στην Ελλάδα το ποσοστό είναι περίπου στο 20%, καθώς σε μεγάλο ποσοστό οι Έλληνες ζουν σε δικά τους σπίτια, ή τους έχουν παραχωρηθεί δωρεάν (π.χ. από συγγενείς)

Το 36,2% των Ελλήνων δαπανά πάνω από το 40% του εισοδήματός του για την στέγαση με τον ευρωπαϊκό μέσο όρο να είναι στο μόλις στο 9,4%.

Το ποσοστό αυτό εκτινάσσεται στο 83,2% όσον αφορά όσους βρίσκονται στο ενοίκιο με το 62,1% των νοικοκυριών να δίνει πάνω από το μισό εισόδημά του, όταν ο ευρωπαϊκός μέσος όρος είναι μόλις 14,2 %.

Ως ΠΑΣΟΚ – Κίνημα Αλλαγής, πιστεύουμε οτι όλοι οι πολίτες έχουν δικαίωμα στην αξιοπρεπή και ασφαλή κατοικία ως ενός από τα βασικά κοινωνικά δικαιώματα.

Το υψηλό κόστος στέγασης αποτελεί πραγματική τροχοπέδη για τα σημερινά νοικοκυριά και εμπόδιο στους νέους για τα πρώτα τους βήματα.

Δεν πρέπει να μας διαφεύγει οτι σε αυτό το διαμορφωμένο περιβάλλον, με τις αντίξοες συνθήκες, πολύ δύσκολα οι νέοι σε ηλικία θα αποφασίσουν να δημιουργήσουν οικογένεια και να αποκτήσουν παιδιά, δεδομένου οτι δεν έχουν τις υλικές προϋποθέσεις και την απαραίτητη αυτοπεποίθηση να ξεκινήσουν τη δική τους οικογένεια.

Το δείχνουν τα στοιχεία : ο αριθμός των γάμων διαρκώς φθίνει και από το 2015 συστηματικά παρατηρείται αρνητική φυσική μεταβολή στον πληθυσμό (υψηλότερος ετήσιος αριθμός θανάτων από τον αριθμό των γεννήσεων).

Ενώ διαρκώς, κατά τις τελευταίες δεκαετίες ολοένα και περισσότερο μειώνεται το ποσοστό των νέων σε ηλικία μητέρων που αποκτούν παιδιά και ταυτόχρονα ολοένα και αυξάνει το ποσοστό μεγαλύτερων σε ηλικία μητέρων που αποκτούν το πρώτο τους παιδί.

Το ποσοστό γονιμότητας μειώνεται εδώ και δεκαετίες, έπεσε κάτω από το όριο του 2,1 που απαιτείται για να διατηρηθεί ο πληθυσμός σταθερός (εκτός μεταναστευτικών ροών) στις αρχές της δεκαετίας του 1980 και σήμερα βρίσκεται στο 1,4.

Δεν αποκλείεται και ο αυξημένος αριθμός διαζυγίων να οφείλεται και σε όλες αυτές τις δυσοίωνες προοπτικές

 

Απέναντι σε αυτή την πραγματικότητα, η στεγαστική πολιτική του κράτους, δείχνει να είναι ουσιαστικά ανύπαρκτη (με δεδομένα του 2018, στα οποία στηρίχθηκε η έρευνα).

Ενώ σε κάποιες άλλες ευρωπαϊκές χώρες, με πρώτη τη Βρετανία, τα μέτρα στεγαστικής πολιτικής (επιδότηση ενοικίων κ.α.) μειώνουν σε μεγάλο ποσοστό τον κίνδυνο φτώχειας, στην Ελλάδα η επίδρασή τους ήταν ελάχιστη.

Θα μπορούσε λοιπόν η κυβέρνηση να δρομολογήσει τις διαδικασίες για να αυξηθεί η προσφορά στέγης με την κατασκευή χιλιάδων κατοικιών προς ενοικίαση με κοινωνικά κριτήρια μέσω του Ταμείου Ανάκαμψης, όπως έκαναν η Πορτογαλία, η Ισπανία, η Ιταλία, η Γερμανία, χώρες με αντίστοιχα προβλήματα, ώστε να μειωθούν οι τιμές των ενοικίων.

Είναι βέβαιο οτι οι επενδύσεις σε κατοικίες θα στηρίξουν την ανάπτυξη χωρίς αποκλεισμούς, δημιουργώντας απασχόληση, παρέχοντας πιο προσιτές για ενοικίαση κατοικίες, διευκολύνοντας την πρόσβαση σε θέσεις εργασίας και ενισχύοντας κυρίως την περιφέρεια.

Για να είναι λοιπόν οι όποιες πολιτικές αποτελεσματικές θα πρέπει να περιλαμβάνουν αύξηση των μακροπρόθεσμων ευκαιριών, για τα νοικοκυριά χαμηλού εισοδήματος, αλλά και για τους νέους, έτσι ώστε να επωφελούνται από τον διαρθρωτικό μετασχηματισμό της οικονομίας.

Όμως, τα προγράμματα της Εργατικής Κατοικίας (πλέον τα διαχειρίζεται ο ΟΑΕΔ) έχουν ανασταλεί από το 2013 με τους μνημονιακούς νόμους. (στη διάρκεια όλων αυτών των χρόνων που μεσολάβησαν όλοι οι εργαζόμενοι ιδιωτικού και δημοσίου τομέα, εξακολουθούν να καταβάλλουν εισφορές, με αποτέλεσμα να έχει δημιουργηθεί ένα αδιάθετο αποθεματικό).

Ενώ, τα υπόλοιπα προγράμματα που η Πολιτεία έχει θεσπίσει είναι περιορισμένης εμβέλειας και αδύνατο να αλλάξουν την κατάσταση :

α) Επίδομα Στέγασης για τον πολίτη που δεν διαθέτει ιδιόκτητη κατοικία από 70 έως 210 ευρώ, βάσει κριτηρίων εισοδηματικών, περιουσιακών και διαμονής

β) Επίδομα Στεγαστικής Συνδρομής έως 362 ευρώ, για τους ανασφάλιστους υπερήλικες, άνω των 67 ετών, βάσει εισοδηματικών κριτηρίων  και

γ) μέσω του ΟΠΕΚΑ και του προγράμματος ΓΕΦΥΡΑ, συνεισφορά για την αποπληρωμή δανείων Α’ κατοικίας για δανειολήπτες που έχουν πληγεί από τις δυσμενείς συνέπειες του κορωνοϊού (Ν.4714/2020) και για ρυθμίσεις οφειλών φυσικών προσώπων από στεγαστικά και επιχειρηματικά δάνεια για την προστασία της Α’ κατοικίας από αναγκαστική ρευστοποίηση (Ν.4605/2019).

Φυσικά, ένα από τα πιο ισχυρά άμεσα εργαλεία πολιτικής είναι η αύξηση των επιπέδων και της κάλυψης των επιδομάτων στέγασης, ωστόσο είναι πολύ πιθανό, άλλου είδους παρεμβάσεις, να προσέφεραν καλύτερα αποτελέσματα.

 

Για παράδειγμα, τα κτίρια που θα αδειάζουν στο κέντρο της Αθήνας, θα μπορούσαν να μετατρέπονται σε κοινωνικές κατοικίες. Έτσι, και θα εξασφαλιστεί στέγη σε ανθρώπους χαμηλότερων εισοδημάτων και τα ακίνητα που θα αξιοποιηθούν θα αναβαθμίζονται ενεργειακά.

Προτεινόμενα μέτρα άσκησης Στεγαστικής Πολιτικής

 

Μέτρα με άμεσο αποτέλεσμα :

 

• Επιδόματα στέγασης• Κουπόνια στέγασης• Έλεγχοι ενοικίων και επίτευξη συμφωνίας ιδιοκτήτη – ενοικιαστή

 

Μέτρα με αποτέλεσμα σε μεσοπρόθεσμο ορίζοντα :

Μέτρα για την ενίσχυση της διαθεσιμότητας προς ενοικίαση από τα υπάρχοντα ήδη ακίνητα : • Φόρος στην περίπτωση κενών ακινήτων • Όρια στις υπηρεσίες βραχυχρόνιας μίσθωσης• Capital controls / φόροι σε ξένους αγοραστές κατοικιών• Επίταξη / μετατροπήΜέτρα για τη δημιουργία επιπλέον κατοικιών προς ενοικίαση :• Κοινωνική στέγαση• Δημόσιες υποδομές•Στοχευμένες επιδοτήσεις για την ανάπτυξη υπηρεσιών ενοικίασης ακινήτων• Φόρος σε κενά οικόπεδα

• Χωροταξικές ρυθμίσεις